Die Gouverneurin setzt nach dem Scheitern eines härteren Vorstoßes im Landtag nun verstärkt auf „Anreize statt Druck“, um das Tempo beim Wohnungsbau in New York zu erhöhen. Drei Jahre zuvor hatte sie versucht, mit verbindlicheren Vorgaben die Suburbs zum Umsteuern zu bewegen.
Bei einer Pressekonferenz am 7. Februar 2024 im State Capitol in Albany stellte Gov. Kathy Hochul das Bild der „Karotten und Stöcke“ in den Mittelpunkt, um ihre Strategie für mehr Wohnraum zu demonstrieren. In der Debatte ging es darum, Kommunen zum Bau von mehr Wohnungen zu bewegen. | Mike Groll/Office of Governor Kathy Hochul
Hochuls Kurswechsel nach Widerstand aus den Vororten
NEW YORK — Vor drei Jahren stellte sich Gov. Kathy Hochul offen gegen die Vororte. Ausgangspunkt war die Lage in vielen Gemeinden rund um die Millionenstadt New York: Dort helfen strenge Vorgaben beim Zonenrecht seit Jahren, den Bau von Wohnungen zu blockieren. Das trägt dazu bei, dass die Kosten für Wohnen besonders stark steigen.
Hochul wollte damals Regeln der Kommunen aushebeln, die lange Zeit den Bau von Apartments ausgebremst haben. Die politische Gegenreaktion blieb nicht aus — sie kam schnell und fiel heftig aus. Um voranzukommen, wich die Gouverneurin schließlich von „Stöcken“ auf „Karotten“ aus.
Doch ihr Anreizprogramm, das lokale Gebietskörperschaften zu einer dichteren Bebauung bewegen soll, stößt vor allem dort auf wenig Resonanz, wo der Bedarf besonders groß ist: in den Vororten mit den höchsten Wohnkosten. Dort ist auch der Widerstand gegen verbindliche Vorgaben am stärksten.
„Freiwillige Programme scheitern beständig dabei, genau jene Vororte zu erreichen, in denen die Kosten hoch sind und gleichzeitig die Chancen groß — also dort, wo Wohnraum am dringendsten gebraucht wird. Das ist das Kernproblem, mit dem New York konfrontiert ist“, sagte Annemarie Gray, die Leiterin der wohnungspolitischen Organisation Open New York. „Anreize allein funktionieren nicht.“
Der ursprüngliche Ansatz der Gouverneurin hieß „Housing Compact“. Er fand bei wohnungspolitischen Befürwortern viel Zustimmung und galt früh als Beispiel für die sogenannte Abundance-Politik, die später auch bundesweit in der Demokratischen Partei eine Diskussion auslöste. Die Argumentation lautet: In teuren Bundesstaaten wie New York und Kalifornien sei der Bau zu schwierig, weshalb Wohnungsdefizite entstünden und die Preise nach oben getrieben würden.
Für Hochul ergibt sich daraus jedoch ein politisches Dilemma. Ein konsequenteres Vorgehen dürfte zwar wirksamer sein, hätte aber voraussichtlich erneut Widerstand ausgelöst — etwa in Regionen wie Long Island, wo es für Demokraten zunehmend schwerer wird, Zugewinne zu erzielen.
Der republikanische Nassau-County-Politiker Bruce Blakeman, der Hochuls Wiederwahlkampf herausfordert, hatte dazu bereits 2023 erklärt: „Jede Person, die das unterstützt, müsste mit sehr, sehr ernsten politischen Konsequenzen rechnen.“
Im Jahr darauf zog die Gouverneurin die vorgeschlagenen Pflichten zurück. Damit wollte sie das politische Gleichgewicht in den umkämpften Wahlkreisen für den Einzug in das US-Repräsentantenhaus nicht weiter belasten, die als entscheidend für den Erfolg der Demokraten gelten. Stattdessen setzte Hochul auf ein Fördermodell, bei dem staatliche Mittel für Städte und Gemeinden reserviert werden, die vom Bundesstaat eine „pro-housing“-Zertifizierung erhalten.
Die ersten Resultate wirken gemischt. Für mehrere Wohnungsbau-Experten zeigen sie jedoch bereits jetzt die Grenzen eines solchen Ansatzes.
Unter Beteiligung in den teuersten Regionen
Gebiete im unteren Teil des Bundesstaates, die unmittelbar an die fünf Bezirke New Yorks angrenzen — also Nassau und Suffolk auf Long Island sowie Westchester und Rockland nördlich der Stadt — stellen lediglich 9 Prozent der Kommunen, die in Hochuls „pro-housing“-Programm einbezogen sind. Gleichzeitig leben dort rund 21 Prozent der Bevölkerung des Bundesstaats. Vor allem die wohlhabendsten Teile dieser Regionen machen nicht mit. Dazu gehören auch besonders exklusive Gemeinden, in denen zusätzliche staatliche Gelder möglicherweise nicht als ausreichender Anreiz wirken.
„Long-Island-Gemeinden haben die lokale Selbstbestimmung genutzt, um segregierte Strukturen aufrechtzuerhalten“, sagte Elaine Gross von ERASE Racism, einer zivilgesellschaftlichen Organisation, die 2023 die Pläne Hochuls unterstützt hatte. „Anreize sind kein guter Weg, damit sich Gemeinschaften verändern — denn der Grund dafür, wie sie sind, ist sehr bewusst gewählt. Es gibt kein Interesse daran, etwas zu ändern.“
In der Region wehren sich lokale Verwaltungen häufig gegen Mehrfamilienhäuser. Das gilt besonders dann, wenn dabei auch bezahlbarer Wohnraum vorgesehen ist. Oft wird der Charakter des Viertels höher bewertet als Wachstum. Ein Beispiel ist die Gemeinde Garden City im Nassau County. Etwa 45 Minuten vom Midtown Manhattan entfernt per Zug gilt sie als eine der wohlhabendsten Vorstadtlagen auf Long Island: Das mittlere Haushaltseinkommen liegt bei nahezu 250.000 US-Dollar, der mittlere Wert eines Hauses bei mehr als einer Million US-Dollar.
Vor ungefähr zwei Jahrzehnten änderte die Gemeindeverwaltung den Bebauungsplan für ein 25-Acre-Gelände, um den Bau geplanter bezahlbarer Apartments zu verhindern. Daraus entwickelte sich eine Klage wegen Diskriminierung, die schließlich dazu führte, dass der Landkreis rund 15 Jahre später einen Vergleich in Höhe von 5,4 Millionen US-Dollar zahlen musste.
Im Rahmen dieses Verfahrens ordnete ein Bundesgericht im Jahr 2014 an, dass künftige Entwicklungen in Garden City auch bezahlbare Wohneinheiten enthalten müssen. Wie selten solche Bauvorhaben sind, zeigt sich daran, dass es noch einmal etwa ein Jahrzehnt dauerte, bis tatsächlich bezahlbare Apartments fertiggestellt wurden. Der erste Mietwohnungsbau in der Gemeinde seit mehr als 50 Jahren war ein Luxuskomplex mit 150 Einheiten, der im vergangenen Jahr eröffnete und dabei 15 bezahlbare Wohnungen enthielt.
Hochul versucht, diese Entwicklung zu verändern, indem sie mehr Apartmentbau entlang des dichten Netzes an Bahnstationen der Region anstoßen will. Doch der überwiegende Teil von Long Island ist weiterhin für Einfamilienhäuser zoniert — inklusive vieler besonders attraktiver Bereiche in der Nähe des öffentlichen Verkehrs.
Lokale Entscheidungsträger stellten die Forderung nach mehr Wohnungen öffentlich als Angriff auf ihren Lebensstil dar.
Jennifer DeSena, Town Supervisor von North Hempstead im Nassau County, sagte 2023, Hochuls Vorschläge würden „unsere Nachbarschaften in überfüllte urbane Zentren verwandeln“.
Joseph Saladino, sein Amtskollege in Oyster Bay, erklärte, die Maßnahmen würden „die Klassenräume überfüllen, den Verkehr und die Zahl der parkenden Autos auf unseren Straßen stark erhöhen, die Notfallversorgung belasten und die Umwelt gefährden“. Die Region müsse „dafür kämpfen, Einfamilien-Gegenden zu erhalten“, so Saladino.
Weder North Hempstead noch Oyster Bay haben den „pro-housing“-Status beantragt. Auch Garden City ist nicht dabei.
„Wenn ich nur für den Distrikt spreche, den ich vertrete, dann sind das überwiegend Einfamilienhäuser. Ich glaube, dass die meisten unserer Nachbarn möchten, dass es so bleibt“, sagte Ed Ra in einem Interview. Er ist republikanischer Fraktionsminderheitsführer in der Assembly und vertritt Teile des Nassau County.
„Es gibt nicht riesige Flächen unbebauten Landes, auf denen man mehr Wohnraum schaffen könnte. Also geht es am Ende darum, in welchem Ausmaß Menschen damit einverstanden sind, ein paar Einfamilienhäuser abzureißen und stattdessen mehrgeschossig zu bauen“, führte Ra weiter aus. „Das ist keine Sache, für die sich viele Gemeinden auf Long Island interessieren werden.“
Ra räumte zugleich ein, dass einzelne Orte durchaus Entwicklung in Bahnhofsnähe akzeptiert hätten. Dennoch halte er die „Karotten“, die Hochul über ihr Förderprogramm anbiete, für nicht attraktiv genug. Zudem regte er an, schon im Vorfeld stärker in lokale Infrastrukturverbesserungen zu investieren.
Für die Zertifizierung müssen Kommunen vergleichsweise wenig leisten. Eine Möglichkeit ist der Nachweis, dass der Wohnungsbestand innerhalb einer bestimmten Zeitspanne wächst — in den Landesteilen im unteren Bundesstaat mindestens um 3 Prozent über drei Jahre. Alternativ reicht es auch, eine Resolution zu verabschieden, in der die Gemeinde „sich bemüht“, mehr wohnungsfreundliche Zonenpolitik einzuführen.
„Keine Stöcke“ — Ausbau über Umweltprüfungen und Deals
Während Wohnungsbau-Experten weiter argumentieren, Anreize allein seien zu schwach, und die Abundance-Bewegung auf mehr Zustimmung trifft, signalisiert Hochul bislang keine Bereitschaft, zu den „Stöcken“ zurückzukehren.
2024 machte die Gouverneurin bei einem Runden Tisch mit Bürgermeistern scherzhaft deutlich, wie sie die Debatte um Freiwilligkeit und Vorgaben bewertet. Sie sagte sinngemäß, man habe ihr im vergangenen Jahr gesagt, die Menschen wollten nicht einmal sanft darauf hingewiesen werden, was sie tun sollen — sie wolle dennoch mit dem Bild der Karotten eine freundlichere Linie darstellen.
„Ich werde darauf hingewiesen, dass dies das ist, was ihr bereit seid zu essen, um mehr Wohnraum zu bauen — und ich habe 600 Millionen Karotten auf dem Tisch“, sagte Hochul.
Gleichzeitig betont sie weiter, dass mehr Bau von Wohnungen nötig ist. In diesem Jahr brachte Hochul im Rahmen einer Agenda, die sie „Let Them Build“ nannte, Reformen bei umfangreichen Umweltprüfungen ein, die Bauvorhaben häufig verzögern. Diese Änderungen sollen voraussichtlich in einer kommenden Vereinbarung zum Staatshaushalt enthalten sein. Zudem hatten Hochul und die staatliche Legislative im Jahr 2024 einen breiten Deal zur Förderung des Wohnungsbaus beschlossen, der sich vor allem auf New York City konzentrierte.
„Es gibt NIMBYismus in diesem Bundesstaat — auf Steroiden. Und genau dagegen kämpfen wir“, sagte Hochul am Donnerstag vor einer versammelten Runde aus Entwicklern und Befürwortern bezahlbaren Wohnraums. Mit Blick auf ihren Vorstoß aus dem Jahr 2023 sagte sie weiter: „Wir hatten einen Plan. Das war ein ehrgeiziger Plan — ein geradezu wild ehrgeiziger Plan. Nicht unbedingt etwas, das von vielen Teilen des Bundesstaats begeistert aufgenommen wurde. Aber was wir getan haben, war: Wir haben weitergemacht. Wir haben nie aufgegeben.“
Pro-housing-Zertifikate und Finanzierung — aber unklare Mittelvergabe
Mehr als 400 Gemeinden im gesamten Bundesstaat sind als „pro-housing“ zertifiziert worden. Dazu zählen New York City sowie zahlreiche Kommunen in Upstate New York, wo die Wohnungsnot weniger akut ist als in der Metropolregion im unteren Bundesstaat. Nach Angaben aus dem Umfeld der Gouverneurin leben etwa die Hälfte der Bevölkerung des Bundesstaats — ohne New York City — in einer als „pro-housing“ eingestuften Gemeinde. Im Rahmen des Programms erhalten zertifizierte Kommunen exklusiven Zugang zu einem Teil der insgesamt rund 750 Millionen US-Dollar an staatlichen Ermessensmitteln. Wie viel davon bisher tatsächlich an Teilnehmende geflossen ist, wollte das Büro Hochuls jedoch nicht beziffern.
Im Jahr 2023, als Hochul die verbindlichen Vorgaben vorgeschlagen hatte, entschied sie sich schließlich doch für einen Ansatz über „Stöcke“ — nachdem sie gesehen hatte, dass Anreize zur Wohnungsproduktion in anderen Bundesstaaten wie Kalifornien und Massachusetts nicht die gewünschten Ergebnisse gebracht hatten. Beide Länder hätten später ihren Kurs in Richtung verbindlicherer Vorgaben verändert.
Die Vororte in New York gelten als besonders streng bei der Raum- und Zonenplanung. Eine Studie aus dem Jahr 2020, die sich mit politischen Rahmenbedingungen befasste, stellte fest, der Bundesstaat „stehe unter seinen Vergleichspartnern allein“ darin, wie viel Entscheidungsspielraum Kommunen erhalten, um das Wachstum beim Wohnen zu begrenzen.
Kalifornien gehe demgegenüber deutlich energischer vor. Dort zögere Gov. Gavin Newsom nicht, Gemeinden und Städte unter Druck zu setzen, wenn sie staatliche Vorgaben zur Wohnungsproduktion nicht erfüllen.
Hochul sagte 2023, New York werde über zehn Jahre etwa 800.000 neue Wohnungen benötigen, um die Nachfrage zu decken. Damals verwies sie zudem darauf, dass die Vororte in New York City innerhalb des Bundesstaats im Vergleich zu Regionen in New Jersey und Connecticut zu wenig bauten. Befürworter argumentieren, dass diese Unterproduktion die Kosten in der gesamten Region nach oben treibt — auch weil die Zahl der Arbeitsplätze schneller wachse als das Angebot an Wohnungen.
„Wir sehen uns gern als ausgewählte Gemeinden, aber die Realität ist: Wir sind alle miteinander verbunden“, sagte Tim Foley, Leiter des The Building & Realty Institute und eine Führungsperson der Kampagne Welcome Home Westchester. Er gehört zu einem Bündnis, das Städte und Orte knapp nördlich von New York City dazu bewegen will, mehr Wohnraum zu schaffen. „Viele Menschen, die aus den Vororten von New York City wegziehen, wandern nicht einfach nach Florida oder Arizona ab — sie überqueren nur den Fluss. Sie gehen nach New Jersey und Connecticut, weil sie dort mehr Angebote finden, die bezahlbar sind und in ihr Preisniveau passen.“
Unterschiede innerhalb der Region — einzelne Orte machen mit
Die Vororte rund um New York City sind keineswegs überall gleich gelagert. Einige Teile hätten gezeigt, dass sie Wohnungswachstum eher zulassen. Westchester sei zum Beispiel offener für neue Wohnprojekte als Nassau. In Westchester habe es etwa in den vergangenen Jahren einen starken Bauboom in New Rochelle gegeben. Dennoch hätten auch wohlhabende Gemeinden in Westchester wie Bronxville, Scarsdale und Rye nicht auf das Programm gesetzt.
Es gibt außerdem Beispiele wie das Dorf Mamaroneck: Es ist „pro-housing“-zertifiziert und hat zugleich jüngst Regeln zurückgenommen, die die Entwicklung begünstigten. Anlass dafür waren Kontroversen um ein konkretes Vorhaben für Mehrfamilienhäuser.
Foley sagte, das „pro-housing“-Programm habe einigen Gemeinden am Rand geholfen, sich für mehr Wohnungsbau zu öffnen. Der Bundesstaat könne das Instrument seiner Ansicht nach jedoch stärken, indem er stärker direkt in Verbesserungen der Infrastruktur investiert. Außerdem, so Foley, würden verbindliche Anforderungen helfen.
„Irgendwann“, sagte er, „wird man eine Art Vorgabe brauchen, damit alle mitziehen.“
