Die Gouverneurin setzt nach dem Scheitern eines h\u00e4rteren Vorsto\u00dfes im Landtag nun verst\u00e4rkt auf \u201eAnreize statt Druck\u201c, um das Tempo beim Wohnungsbau in New York zu erh\u00f6hen. Drei Jahre zuvor hatte sie versucht, mit verbindlicheren Vorgaben die Suburbs zum Umsteuern zu bewegen.<\/p>\n
Bei einer Pressekonferenz am 7. Februar 2024 im State Capitol in Albany stellte Gov. Kathy Hochul das Bild der \u201eKarotten und St\u00f6cke\u201c in den Mittelpunkt, um ihre Strategie f\u00fcr mehr Wohnraum zu demonstrieren. In der Debatte ging es darum, Kommunen zum Bau von mehr Wohnungen zu bewegen. | Mike Groll\/Office of Governor Kathy Hochul<\/p>\n
NEW YORK \u2014 Vor drei Jahren stellte sich Gov. Kathy Hochul offen gegen die Vororte. Ausgangspunkt war die Lage in vielen Gemeinden rund um die Millionenstadt New York: Dort helfen strenge Vorgaben beim Zonenrecht seit Jahren, den Bau von Wohnungen zu blockieren. Das tr\u00e4gt dazu bei, dass die Kosten f\u00fcr Wohnen besonders stark steigen.<\/p>\n
Hochul wollte damals Regeln der Kommunen aushebeln, die lange Zeit den Bau von Apartments ausgebremst haben. Die politische Gegenreaktion blieb nicht aus \u2014 sie kam schnell und fiel heftig aus. Um voranzukommen, wich die Gouverneurin schlie\u00dflich von \u201eSt\u00f6cken\u201c auf \u201eKarotten\u201c aus.<\/p>\n
Doch ihr Anreizprogramm, das lokale Gebietsk\u00f6rperschaften zu einer dichteren Bebauung bewegen soll, st\u00f6\u00dft vor allem dort auf wenig Resonanz, wo der Bedarf besonders gro\u00df ist: in den Vororten mit den h\u00f6chsten Wohnkosten. Dort ist auch der Widerstand gegen verbindliche Vorgaben am st\u00e4rksten.<\/p>\n
\u201eFreiwillige Programme scheitern best\u00e4ndig dabei, genau jene Vororte zu erreichen, in denen die Kosten hoch sind und gleichzeitig die Chancen gro\u00df \u2014 also dort, wo Wohnraum am dringendsten gebraucht wird. Das ist das Kernproblem, mit dem New York konfrontiert ist\u201c, sagte Annemarie Gray, die Leiterin der wohnungspolitischen Organisation Open New York. \u201eAnreize allein funktionieren nicht.\u201c<\/p>\n
Der urspr\u00fcngliche Ansatz der Gouverneurin hie\u00df \u201eHousing Compact\u201c. Er fand bei wohnungspolitischen Bef\u00fcrwortern viel Zustimmung und galt fr\u00fch als Beispiel f\u00fcr die sogenannte Abundance-Politik, die sp\u00e4ter auch bundesweit in der Demokratischen Partei eine Diskussion ausl\u00f6ste. Die Argumentation lautet: In teuren Bundesstaaten wie New York und Kalifornien sei der Bau zu schwierig, weshalb Wohnungsdefizite entst\u00fcnden und die Preise nach oben getrieben w\u00fcrden.<\/p>\n
F\u00fcr Hochul ergibt sich daraus jedoch ein politisches Dilemma. Ein konsequenteres Vorgehen d\u00fcrfte zwar wirksamer sein, h\u00e4tte aber voraussichtlich erneut Widerstand ausgel\u00f6st \u2014 etwa in Regionen wie Long Island, wo es f\u00fcr Demokraten zunehmend schwerer wird, Zugewinne zu erzielen.<\/p>\n
Der republikanische Nassau-County-Politiker Bruce Blakeman, der Hochuls Wiederwahlkampf herausfordert, hatte dazu bereits 2023 erkl\u00e4rt: \u201eJede Person, die das unterst\u00fctzt, m\u00fcsste mit sehr, sehr ernsten politischen Konsequenzen rechnen.\u201c<\/p>\n
Im Jahr darauf zog die Gouverneurin die vorgeschlagenen Pflichten zur\u00fcck. Damit wollte sie das politische Gleichgewicht in den umk\u00e4mpften Wahlkreisen f\u00fcr den Einzug in das US-Repr\u00e4sentantenhaus nicht weiter belasten, die als entscheidend f\u00fcr den Erfolg der Demokraten gelten. Stattdessen setzte Hochul auf ein F\u00f6rdermodell, bei dem staatliche Mittel f\u00fcr St\u00e4dte und Gemeinden reserviert werden, die vom Bundesstaat eine \u201epro-housing\u201c-Zertifizierung erhalten.<\/p>\n
Die ersten Resultate wirken gemischt. F\u00fcr mehrere Wohnungsbau-Experten zeigen sie jedoch bereits jetzt die Grenzen eines solchen Ansatzes.<\/p>\n
Gebiete im unteren Teil des Bundesstaates, die unmittelbar an die f\u00fcnf Bezirke New Yorks angrenzen \u2014 also Nassau und Suffolk auf Long Island sowie Westchester und Rockland n\u00f6rdlich der Stadt \u2014 stellen lediglich 9 Prozent der Kommunen, die in Hochuls \u201epro-housing\u201c-Programm einbezogen sind. Gleichzeitig leben dort rund 21 Prozent der Bev\u00f6lkerung des Bundesstaats. Vor allem die wohlhabendsten Teile dieser Regionen machen nicht mit. Dazu geh\u00f6ren auch besonders exklusive Gemeinden, in denen zus\u00e4tzliche staatliche Gelder m\u00f6glicherweise nicht als ausreichender Anreiz wirken.<\/p>\n
\u201eLong-Island-Gemeinden haben die lokale Selbstbestimmung genutzt, um segregierte Strukturen aufrechtzuerhalten\u201c, sagte Elaine Gross von ERASE Racism, einer zivilgesellschaftlichen Organisation, die 2023 die Pl\u00e4ne Hochuls unterst\u00fctzt hatte. \u201eAnreize sind kein guter Weg, damit sich Gemeinschaften ver\u00e4ndern \u2014 denn der Grund daf\u00fcr, wie sie sind, ist sehr bewusst gew\u00e4hlt. Es gibt kein Interesse daran, etwas zu \u00e4ndern.\u201c<\/p>\n
In der Region wehren sich lokale Verwaltungen h\u00e4ufig gegen Mehrfamilienh\u00e4user. Das gilt besonders dann, wenn dabei auch bezahlbarer Wohnraum vorgesehen ist. Oft wird der Charakter des Viertels h\u00f6her bewertet als Wachstum. Ein Beispiel ist die Gemeinde Garden City im Nassau County. Etwa 45 Minuten vom Midtown Manhattan entfernt per Zug gilt sie als eine der wohlhabendsten Vorstadtlagen auf Long Island: Das mittlere Haushaltseinkommen liegt bei nahezu 250.000 US-Dollar, der mittlere Wert eines Hauses bei mehr als einer Million US-Dollar.<\/p>\n
Vor ungef\u00e4hr zwei Jahrzehnten \u00e4nderte die Gemeindeverwaltung den Bebauungsplan f\u00fcr ein 25-Acre-Gel\u00e4nde, um den Bau geplanter bezahlbarer Apartments zu verhindern. Daraus entwickelte sich eine Klage wegen Diskriminierung, die schlie\u00dflich dazu f\u00fchrte, dass der Landkreis rund 15 Jahre sp\u00e4ter einen Vergleich in H\u00f6he von 5,4 Millionen US-Dollar zahlen musste.<\/p>\n
Im Rahmen dieses Verfahrens ordnete ein Bundesgericht im Jahr 2014 an, dass k\u00fcnftige Entwicklungen in Garden City auch bezahlbare Wohneinheiten enthalten m\u00fcssen. Wie selten solche Bauvorhaben sind, zeigt sich daran, dass es noch einmal etwa ein Jahrzehnt dauerte, bis tats\u00e4chlich bezahlbare Apartments fertiggestellt wurden. Der erste Mietwohnungsbau in der Gemeinde seit mehr als 50 Jahren war ein Luxuskomplex mit 150 Einheiten, der im vergangenen Jahr er\u00f6ffnete und dabei 15 bezahlbare Wohnungen enthielt.<\/p>\n
Hochul versucht, diese Entwicklung zu ver\u00e4ndern, indem sie mehr Apartmentbau entlang des dichten Netzes an Bahnstationen der Region ansto\u00dfen will. Doch der \u00fcberwiegende Teil von Long Island ist weiterhin f\u00fcr Einfamilienh\u00e4user zoniert \u2014 inklusive vieler besonders attraktiver Bereiche in der N\u00e4he des \u00f6ffentlichen Verkehrs.<\/p>\n
Lokale Entscheidungstr\u00e4ger stellten die Forderung nach mehr Wohnungen \u00f6ffentlich als Angriff auf ihren Lebensstil dar.<\/p>\n
Jennifer DeSena, Town Supervisor von North Hempstead im Nassau County, sagte 2023, Hochuls Vorschl\u00e4ge w\u00fcrden \u201eunsere Nachbarschaften in \u00fcberf\u00fcllte urbane Zentren verwandeln\u201c.<\/p>\n
Joseph Saladino, sein Amtskollege in Oyster Bay, erkl\u00e4rte, die Ma\u00dfnahmen w\u00fcrden \u201edie Klassenr\u00e4ume \u00fcberf\u00fcllen, den Verkehr und die Zahl der parkenden Autos auf unseren Stra\u00dfen stark erh\u00f6hen, die Notfallversorgung belasten und die Umwelt gef\u00e4hrden\u201c. Die Region m\u00fcsse \u201edaf\u00fcr k\u00e4mpfen, Einfamilien-Gegenden zu erhalten\u201c, so Saladino.<\/p>\n
Weder North Hempstead noch Oyster Bay haben den \u201epro-housing\u201c-Status beantragt. Auch Garden City ist nicht dabei.<\/p>\n
\u201eWenn ich nur f\u00fcr den Distrikt spreche, den ich vertrete, dann sind das \u00fcberwiegend Einfamilienh\u00e4user. Ich glaube, dass die meisten unserer Nachbarn m\u00f6chten, dass es so bleibt\u201c, sagte Ed Ra in einem Interview. Er ist republikanischer Fraktionsminderheitsf\u00fchrer in der Assembly und vertritt Teile des Nassau County.<\/p>\n
\u201eEs gibt nicht riesige Fl\u00e4chen unbebauten Landes, auf denen man mehr Wohnraum schaffen k\u00f6nnte. Also geht es am Ende darum, in welchem Ausma\u00df Menschen damit einverstanden sind, ein paar Einfamilienh\u00e4user abzurei\u00dfen und stattdessen mehrgeschossig zu bauen\u201c, f\u00fchrte Ra weiter aus. \u201eDas ist keine Sache, f\u00fcr die sich viele Gemeinden auf Long Island interessieren werden.\u201c<\/p>\n
Ra r\u00e4umte zugleich ein, dass einzelne Orte durchaus Entwicklung in Bahnhofsn\u00e4he akzeptiert h\u00e4tten. Dennoch halte er die \u201eKarotten\u201c, die Hochul \u00fcber ihr F\u00f6rderprogramm anbiete, f\u00fcr nicht attraktiv genug. Zudem regte er an, schon im Vorfeld st\u00e4rker in lokale Infrastrukturverbesserungen zu investieren.<\/p>\n
F\u00fcr die Zertifizierung m\u00fcssen Kommunen vergleichsweise wenig leisten. Eine M\u00f6glichkeit ist der Nachweis, dass der Wohnungsbestand innerhalb einer bestimmten Zeitspanne w\u00e4chst \u2014 in den Landesteilen im unteren Bundesstaat mindestens um 3 Prozent \u00fcber drei Jahre. Alternativ reicht es auch, eine Resolution zu verabschieden, in der die Gemeinde \u201esich bem\u00fcht\u201c, mehr wohnungsfreundliche Zonenpolitik einzuf\u00fchren.<\/p>\n
W\u00e4hrend Wohnungsbau-Experten weiter argumentieren, Anreize allein seien zu schwach, und die Abundance-Bewegung auf mehr Zustimmung trifft, signalisiert Hochul bislang keine Bereitschaft, zu den \u201eSt\u00f6cken\u201c zur\u00fcckzukehren.<\/p>\n
2024 machte die Gouverneurin bei einem Runden Tisch mit B\u00fcrgermeistern scherzhaft deutlich, wie sie die Debatte um Freiwilligkeit und Vorgaben bewertet. Sie sagte sinngem\u00e4\u00df, man habe ihr im vergangenen Jahr gesagt, die Menschen wollten nicht einmal sanft darauf hingewiesen werden, was sie tun sollen \u2014 sie wolle dennoch mit dem Bild der Karotten eine freundlichere Linie darstellen.<\/p>\n
\u201eIch werde darauf hingewiesen, dass dies das ist, was ihr bereit seid zu essen, um mehr Wohnraum zu bauen \u2014 und ich habe 600 Millionen Karotten auf dem Tisch\u201c, sagte Hochul.<\/p>\n
Gleichzeitig betont sie weiter, dass mehr Bau von Wohnungen n\u00f6tig ist. In diesem Jahr brachte Hochul im Rahmen einer Agenda, die sie \u201eLet Them Build\u201c nannte, Reformen bei umfangreichen Umweltpr\u00fcfungen ein, die Bauvorhaben h\u00e4ufig verz\u00f6gern. Diese \u00c4nderungen sollen voraussichtlich in einer kommenden Vereinbarung zum Staatshaushalt enthalten sein. Zudem hatten Hochul und die staatliche Legislative im Jahr 2024 einen breiten Deal zur F\u00f6rderung des Wohnungsbaus beschlossen, der sich vor allem auf New York City konzentrierte.<\/p>\n
\u201eEs gibt NIMBYismus in diesem Bundesstaat \u2014 auf Steroiden. Und genau dagegen k\u00e4mpfen wir\u201c, sagte Hochul am Donnerstag vor einer versammelten Runde aus Entwicklern und Bef\u00fcrwortern bezahlbaren Wohnraums. Mit Blick auf ihren Vorsto\u00df aus dem Jahr 2023 sagte sie weiter: \u201eWir hatten einen Plan. Das war ein ehrgeiziger Plan \u2014 ein geradezu wild ehrgeiziger Plan. Nicht unbedingt etwas, das von vielen Teilen des Bundesstaats begeistert aufgenommen wurde. Aber was wir getan haben, war: Wir haben weitergemacht. Wir haben nie aufgegeben.\u201c<\/p>\n
Mehr als 400 Gemeinden im gesamten Bundesstaat sind als \u201epro-housing\u201c zertifiziert worden. Dazu z\u00e4hlen New York City sowie zahlreiche Kommunen in Upstate New York, wo die Wohnungsnot weniger akut ist als in der Metropolregion im unteren Bundesstaat. Nach Angaben aus dem Umfeld der Gouverneurin leben etwa die H\u00e4lfte der Bev\u00f6lkerung des Bundesstaats \u2014 ohne New York City \u2014 in einer als \u201epro-housing\u201c eingestuften Gemeinde. Im Rahmen des Programms erhalten zertifizierte Kommunen exklusiven Zugang zu einem Teil der insgesamt rund 750 Millionen US-Dollar an staatlichen Ermessensmitteln. Wie viel davon bisher tats\u00e4chlich an Teilnehmende geflossen ist, wollte das B\u00fcro Hochuls jedoch nicht beziffern.<\/p>\n
Im Jahr 2023, als Hochul die verbindlichen Vorgaben vorgeschlagen hatte, entschied sie sich schlie\u00dflich doch f\u00fcr einen Ansatz \u00fcber \u201eSt\u00f6cke\u201c \u2014 nachdem sie gesehen hatte, dass Anreize zur Wohnungsproduktion in anderen Bundesstaaten wie Kalifornien und Massachusetts nicht die gew\u00fcnschten Ergebnisse gebracht hatten. Beide L\u00e4nder h\u00e4tten sp\u00e4ter ihren Kurs in Richtung verbindlicherer Vorgaben ver\u00e4ndert.<\/p>\n
Die Vororte in New York gelten als besonders streng bei der Raum- und Zonenplanung. Eine Studie aus dem Jahr 2020, die sich mit politischen Rahmenbedingungen befasste, stellte fest, der Bundesstaat \u201estehe unter seinen Vergleichspartnern allein\u201c darin, wie viel Entscheidungsspielraum Kommunen erhalten, um das Wachstum beim Wohnen zu begrenzen.<\/p>\n
Kalifornien gehe demgegen\u00fcber deutlich energischer vor. Dort z\u00f6gere Gov. Gavin Newsom nicht, Gemeinden und St\u00e4dte unter Druck zu setzen, wenn sie staatliche Vorgaben zur Wohnungsproduktion nicht erf\u00fcllen.<\/p>\n
Hochul sagte 2023, New York werde \u00fcber zehn Jahre etwa 800.000 neue Wohnungen ben\u00f6tigen, um die Nachfrage zu decken. Damals verwies sie zudem darauf, dass die Vororte in New York City innerhalb des Bundesstaats im Vergleich zu Regionen in New Jersey und Connecticut zu wenig bauten. Bef\u00fcrworter argumentieren, dass diese Unterproduktion die Kosten in der gesamten Region nach oben treibt \u2014 auch weil die Zahl der Arbeitspl\u00e4tze schneller wachse als das Angebot an Wohnungen.<\/p>\n
\u201eWir sehen uns gern als ausgew\u00e4hlte Gemeinden, aber die Realit\u00e4t ist: Wir sind alle miteinander verbunden\u201c, sagte Tim Foley, Leiter des The Building & Realty Institute und eine F\u00fchrungsperson der Kampagne Welcome Home Westchester. Er geh\u00f6rt zu einem B\u00fcndnis, das St\u00e4dte und Orte knapp n\u00f6rdlich von New York City dazu bewegen will, mehr Wohnraum zu schaffen. \u201eViele Menschen, die aus den Vororten von New York City wegziehen, wandern nicht einfach nach Florida oder Arizona ab \u2014 sie \u00fcberqueren nur den Fluss. Sie gehen nach New Jersey und Connecticut, weil sie dort mehr Angebote finden, die bezahlbar sind und in ihr Preisniveau passen.\u201c<\/p>\n
Die Vororte rund um New York City sind keineswegs \u00fcberall gleich gelagert. Einige Teile h\u00e4tten gezeigt, dass sie Wohnungswachstum eher zulassen. Westchester sei zum Beispiel offener f\u00fcr neue Wohnprojekte als Nassau. In Westchester habe es etwa in den vergangenen Jahren einen starken Bauboom in New Rochelle gegeben. Dennoch h\u00e4tten auch wohlhabende Gemeinden in Westchester wie Bronxville, Scarsdale und Rye nicht auf das Programm gesetzt.<\/p>\n
Es gibt au\u00dferdem Beispiele wie das Dorf Mamaroneck: Es ist \u201epro-housing\u201c-zertifiziert und hat zugleich j\u00fcngst Regeln zur\u00fcckgenommen, die die Entwicklung beg\u00fcnstigten. Anlass daf\u00fcr waren Kontroversen um ein konkretes Vorhaben f\u00fcr Mehrfamilienh\u00e4user.<\/p>\n
Foley sagte, das \u201epro-housing\u201c-Programm habe einigen Gemeinden am Rand geholfen, sich f\u00fcr mehr Wohnungsbau zu \u00f6ffnen. Der Bundesstaat k\u00f6nne das Instrument seiner Ansicht nach jedoch st\u00e4rken, indem er st\u00e4rker direkt in Verbesserungen der Infrastruktur investiert. Au\u00dferdem, so Foley, w\u00fcrden verbindliche Anforderungen helfen.<\/p>\n
\u201eIrgendwann\u201c, sagte er, \u201ewird man eine Art Vorgabe brauchen, damit alle mitziehen.\u201c<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"
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